주택청약 소득증명 완전정복 가이드: 무직자·퇴직자 편

무직자, 퇴직자, 프리랜서도 주택청약 신청 가능! 소득증명 서류 준비와 계산법을 이해할 수 있게 쉽게 설명합니다.

 

 

 

주택청약을 준비하다 보면 가장 먼저 마주하게 되는 벽이 ‘소득 증명’입니다.

특히 무직자, 퇴직자, 프리랜서, 연금 수급자, 자영업자처럼 정규직 직장인이 아닌 분들에게는 더욱 복잡하게 느껴지죠. 서류도 어렵고, 말도 낯설고, 계산 방식은 머리가 아플 만큼 복잡합니다.

이 글에서는 국토교통부의 공식 주택청약 FAQ 내용 중'다.  퇴직자 & 무직자 편'(Q297번부터 Q304번까지)에 나온 내용을 풀어보았습니다.

 

원문은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.

주택청약 FAQ 2024버전

 

297. 전년도 및 현재까지 계속하여 무직인 경우에 소득산정 방법은?

비사업자로서 건강보험자격득실확인서상 직장가입자가 아닌 경우
(계속하여 근로소득, 사업소득 모두 미발생)에는
과세관청에서 발급가능한 전년도 “사실증명(신고사실없음)”을 제출(연말정산 및 종합소득세 신고기한 전으로 전년도 사실증명 발급이 안 되는 경우 전전년도 사실증명 제출)하여
무소득임을 증명하고, 비사업자 각서를 작성합니다.

 

해설
이 항목은 지난 1년 동안, 그리고 지금도 계속해서 일하지 않고 돈을 전혀 벌지 않은 사람이

어떻게 소득을 증명해야 하는지 설명해요.

쉽게 말해, “나는 돈을 전혀 안 벌었어요”라는 걸 증명해야 하는 거예요.

• 어떻게 증명하나요?
  1. 먼저, 건강보험자격득실확인서라는 서류를 떼야 해요.
     이건 병원 갈 때 쓰는 건강보험 관련 서류인데,
     여기에 “나는 회사에 다니지 않아요”라는 정보가 나와야 해요.
     즉, 직장인(직장가입자)이 아니라는 걸 보여줘야 해요.
  2. 그리고 세무서에서 “사실증명(신고사실없음)”이라는 서류를 받아야 해요.
     이건 “지난해(전년도)에 내가 돈을 전혀 벌지 않았다는 증명서”예요.
  3. 만약 지금 시기가 연말정산이나 세금 신고 기간 전이라서 지난해 증명서를 못 받으면,
     재작년(전전년도) 증명서를 대신 내면 돼요.
  4. 마지막으로, 비사업자 각서라는 문서를 써야 해요.
     이건 “나는 개인 사업자가 아니에요”라고 약속하는 문서예요.

쉽게 생각하면, “나는 일 안 하고 돈도 안 벌었어요”를 여러 서류로 증명하는 과정이에요.
이 서류들을 제출하면 소득이 “0원”으로 계산돼요.

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298. 전년도 또는 금년도까지 소득이 발생하였으나, 입주자모집공고일 현재는 무직인 경우의 소득 산정 방법은?

입주자모집공고일 현재 무직자인 경우에는
전년도 1월 1일부터 입주자모집공고일까지의 총소득을 해당기간으로 나누어
월평균소득을 산정합니다(일할계산)

※ 월평균소득 = (전년도 1월1일부터 입주자모집일까지 총소득 / 전년도 1월1일부터 입주자모집일까지 총일수) * 30

 

해설
이 항목은 지금은 일을 안 하지만, 작년이나 올해 초에 일을 해서 돈을 번 사람이 소득을 어떻게 계산해야 하는지 알려줘요. 예를 들어, 작년에 회사에 다니다가 그만둔 경우를 생각해보면 돼요.

• 어떻게 계산하나요?
  1. 입주자모집공고일은 아파트를 청약할 수 있다고 공지한 날이에요.
     이 날짜를 기준으로 “지금은 무직”인지 확인해요.
  2. 소득은 작년 1월 1일부터 공고일까지 벌었던 돈을 모두 더해요.
  3. 그 다음, 그 기간 동안의 총 일수(예: 1월 1일부터 4월 13일까지라면 468일)를 세요.
  4. 총소득을 총 일수로 나눠서 하루 평균 소득을 구한 뒤,
     그걸 30배하면 한 달 평균 소득(월평균소득)이 나와요.

예를 들어, 작년에 1,200만원을 벌었고, 공고일이 2025년 4월 13일이라면:

• 기간: 2024년 1월 1일 ~ 2025년 4월 13일 = 468일
• 총소득: 1,200만원
• 계산: (1,200만원 ÷ 468일) × 30 = 약 77만원 (한 달 평균 소득)

쉽게 말해, “작년에 돈 좀 벌었지만 지금은 일 안 해요”라는 사람의 평균 소득을 계산하는 방법이에요.

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299. 전년도 및 현재까지 계속하여 무직이나, 연금수급자로서 전년도 사실증명(신고사실 없음)이 발급되지 않습니다. 이 경우에 소득산정은 어떻게 하나요?

건강보험자격득실확인서상 직장가입자가 아니고(계속하여 근로소득, 사업소득 모두 미발생)
연금을 수급하여 전년도 사실증명(신고사실 없음)이 발급되지 않는 경우에는,
전년도 소득금액증명에 연금소득이 있고 다른 소득이 0원인 것을 확인하고
비사업자 각서를 작성하여 소득이 없는 것으로 추정합니다.

 

해설
이 항목은 일을 안 하지만 연금(예: 국민연금, 사적연금)을 받고 있는 사람의 소득을 어떻게 처리할지 설명해요.

연금은 소득으로 보이지만,
여기서는 “일을 해서 번 돈”이 아니니까 특별히 다뤄요.

• 어떻게 하나요?
  1. 먼저, 건강보험자격득실확인서로 직장에 다니지 않는다는 걸 확인해요.
     즉, 회사원이 아니라는 걸 보여줘야 해요.
  2. 세무서에서 소득금액증명이라는 서류를 떼요.
     이 서류에 “연금으로 돈을 받았지만, 일해서 번 돈(근로소득, 사업소득)은 0원”이라고 나와야 해요.
  3. 그리고 비사업자 각서를 써서 “나는 사업을 안 해요”라고 약속해요.
  4. 이렇게 하면 연금은 있지만, 청약 심사에서 소득이 “0원”으로 간주돼요.

예를 들어, 할아버지가 국민연금으로 매달 50만원을 받고 있다면:

• 소득금액증명에 연금 600만원(50만원 × 12개월)이 있지만, 근로소득이나 사업소득은 0원.
• 이 경우, 연금은 소득으로 안 치고 “소득 없음”으로 처리돼요.

쉽게 말해, “연금은 받지만 일은 안 했으니 소득이 없다고 봐줘요”라는 거예요.

 

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300. 입주자모집공고일 현재 퇴직한 경우 재직증명서를 꼭 제출해야 하나요?

퇴직한 경우에는 재직증명서가 아닌 퇴직증명서를 제출합니다.
또한, 건강보험자격득실확인서상 자격상실에 대한 확인 또는
퇴직소득 원천징수영수증을 제출한다면 퇴직한 것으로 인정합니다.

 

해설
이 항목은 회사에서 그만둔 사람이 “내가 지금 일 안 해요”라는 걸 어떻게 증명해야 하는지 알려줘요.

• 어떤 서류를 내나요?
  1. 재직증명서(지금 회사 다닌다는 증명)는 필요 없어요.
     대신 퇴직증명서(회사를 그만뒀다는 증명)를 내야 해요.
  2. 또는 건강보험자격득실확인서에 “직장 건강보험을 그만뒀어요”라는 기록이 있으면
     그걸로도 퇴직을 증명할 수 있어요.
  3. 또 다른 방법은 퇴직소득 원천징수영수증을 내는 거예요.
     이건 회사를 그만두면서 받은 마지막 월급에 대한 세금 내역이 적힌 서류예요.

예를 들어, 작년에 회사를 그만뒀다면 회사에서 퇴직증명서를 받아오거나,
건강보험 서류에 “직장 보험 끊겼어요”라는 걸 보여주면 돼요.
쉽게 말해, “나는 회사 그만뒀어요”를 서류로 증명하면 된다는 거예요.

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301. 직장을 퇴사했으나 건강보험이 임의계속 가입자인 경우?

임의계속가입자란
실업자의 경제적 부담을 완화하기 위해,
퇴직 후 건강보험 직장가입자 자격을 2년간 유지할 수 있는 제도로
본인의사에 따라 유지 가능합니다.
이 경우, 해당직장의 퇴직증명서 또는
퇴직소득 원천징수영수증을 제출한다면 해당 직장을 퇴사한 것으로 봅니다.

 

해설
이 항목은 회사를 그만뒀는데 건강보험을 계속 회사 직원처럼 내고 있는 사람의 경우를 설명해요.

• 임의계속가입자란?
  건강보험에는 두 종류가 있어요:
  직장인 보험(회사에서 내주는)과 지역 보험(직접 내는).
  회사를 그만두면 보통 지역 보험으로 바꿔야 하는데,
  임의계속가입은 “회사 보험을 2년 더 유지할게요”라고 선택한 거예요.
  이렇게 하면 보험료가 조금 더 저렴할 수 있어요.
• 어떻게 증명하나요?
  건강보험 서류만 보면 “아직 회사 다니는 것 같네?”라고 오해할 수 있어요.
  그래서 퇴직증명서(회사를 그만뒀다는 증명)나
  퇴직소득 원천징수영수증(마지막 월급 세금 서류)을 내야 해요.
  이걸 내면 “아, 이 사람은 정말 회사 그만뒀구나”라고 인정해줘요.

쉽게 말해, “나는 회사 그만뒀지만 보험은 예전처럼 내고 있어요. 그래도 퇴직했어요!”를 서류로 보여주는 거예요.

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302. 청약신청자는 현재 소득이 발생하고 있으며, 배우자는 전년도 퇴사 후 현재 무직인 경우 배우자의 소득산정 방법과 맞벌이로 볼 수 있는지?

배우자가 현재 무직인 경우라면
무직자의 소득산정 기준(전년도 1.1.부터 모집공고일까지의 총소득 / 해당기간)으로 월평균소득을 산정하며,
산정결과 소득이 발생하였다면 (‘-’ 또는 ‘0’이 아니라면) 맞벌이로 봅니다.
다만, 신혼부부 모두 소득이 있는 경우라 하더라도
부부 중 1인의 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 140퍼센트(신생아우선공급 및 소득우선공급의 경우는 100퍼센트)를 넘지 않아야 합니다.
※ 단, 공공주택의 경우 사회보장시스템으로 일괄조회하여 적격 여부를 판단하고 있으며,
민영주택과는 다르게 운영될 수 있습니다.

 

해설
이 항목은 내가 지금 돈을 벌고 있는데, 배우자는 일을 안 하는 경우

어떻게 소득을 계산하고, 부부가 맞벌이로 인정되는지 설명해요.

• 배우자 소득 계산 방법
  배우자가 지금 무직이라면,
  작년 1월 1일부터 공고일까지 벌었던 돈을 모두 더해서 그 기간(일수)로 나눠요.
  그리고 하루 평균 소득에 30을 곱해서 한 달 평균 소득을 구해요. (298번 항목과 같은 방법이에요!)
  • 기간: 468일
  • 계산: (600만원 ÷ 468일) × 30 = 약 38만원 (배우자의 월평균소득)
• 예: 배우자가 작년에 600만원을 벌고, 공고일이 2025년 4월 13일이라면 맞벌이로 보나요?
  >> 배우자의 월평균소득이 0원이 아니면(즉, 작년에 돈을 조금이라도 벌었다면), 맞벌이로 간주해요.
  예를 들어, 배우자가 작년에 100만원만 벌었어도 소득이 “0”이 아니니까 맞벌이로 봐요.
• 제한 조건
  맞벌이로 인정되면, 부부 중 한 사람의 소득이 너무 높으면 안 돼요.
  도시근로자 월평균소득(예: 4인 가구 기준 약 600만원)의 140%(약 840만원)를 넘으면 안 돼요.
  만약 신생아우선공급 같은 특별한 경우라면 100%(약 600만원)까지만 허용돼요.
• 예: 내가 월 500만원을 벌고, 배우자가 월 38만원을 벌었다면,
  둘 다 소득이 있으니 맞벌이.
  하지만 내 소득(500만원)이 140% 기준(840만원)을 넘지 않으니까 괜찮아요.
• 공공주택 vs 민영주택
  공공주택(정부가 짓는 아파트)은 컴퓨터 시스템으로 소득을 자동 확인해서 룰이 조금 다를 수 있어요.
  민영주택(민간 회사가 짓는 아파트)과는 다르게 판단할 수 있다는 거예요.

쉽게 말해, “나는 일하고, 배우자는 지금 일 안 하지만 작년에 좀 벌었어요. 그럼 맞벌이로 보는데, 우리 소득이 너무 높지 않아야 해요”라는 거예요.

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303. 전년도 전체 육아휴직 후 복직하지 않고 퇴사한 경우는?

입주자모집공고일을 기준으로 무직자인 경우에는
전년도 1월 1일부터 입주자모집공고일까지의 총소득을 동기간으로 나누어 월평균소득 산정합니다.
이 경우 총소득에는 육아휴직 기간 수령한 급여(회사지급분) 또한 포함합니다.

 

해설
이 항목은 작년에 아이를 키우느라 육아휴직을 했고,

회사로 안 돌아가고 그만둔 사람의 소득을 어떻게 계산할지 설명해요.

• 어떻게 계산하나요?
  1. 공고일(예: 2025년 4월 13일)에 무직인지 확인해요.
  2. 작년 1월 1일부터 공고일까지 벌었던 모든 돈을 더해요.
     여기에는 육아휴직 중 받은 돈(회사에서 준 급여)도 포함돼요!
  3. 그 총소득을 기간(일수)로 나눠서 하루 평균 소득을 구하고, 30을 곱해서 월평균소득을 계산해요.
  예: 작년에 육아휴직하면서 회사에서 300만원을 받고, 다른 소득은 없었어요. 공고일이 2025년 4월 13일이라면:
  • 기간: 468일
  • 계산: (300만원 ÷ 468일) × 30 = 약 19만원 (월평균소득)

쉽게 말해, “작년에 육아휴직하고 회사 그만뒀어요. 휴직 중 받은 돈도 소득으로 계산해요”라는 거예요.

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304. 보험모집인 등 프리랜서로 근무하였으나 현재에는 무직인 경우에 소득산정은?

프리랜서의 경우에는
건강보험 자격득실확인서로 퇴사여부를 확인할 수 없습니다.
따라서, 해당 직장의 해촉증명서를 제출하여야 현재 무직자로 인정합니다.
해촉증명서 미제출시 계속적인 프리랜서로 간주하여 전년도 소득으로 월평균소득을 산정합니다.
전년도 소득은 전년도 “소득금액증명원” 또는 “거주자의 사업(기타)소득 지급원천징수영수증”을 제출하여 산정하며,
금년도 해촉한 경우에는 금년도 재직기간 중 발생한 소득은 전년도 월평균소득을 통하여 추정합니다.

 

해설
이 항목은 프리랜서(예: 보험 판매원)로 일하다가 지금은 일을 안 하는 사람의 소득을 어떻게 계산할지 설명해요.

프리랜서는 회사원이 아니라서 퇴직 여부를 확인하기가 까다로워요.

• 어떻게 하나요?
  1. 프리랜서는 건강보험 서류로 “일을 그만뒀어요”를 증명할 수 없어요.
     그래서 해촉증명서(일을 끊었다는 증명)를 내야 해요.
     예를 들어, 보험회사에서 “이 사람은 우리랑 더 이상 일 안 해요”라는 서류를 받아야 해요.
  2. 해촉증명서를 내면 지금 무직으로 인정받아요.
  3. 만약 해촉증명서를 안 내면, “아직도 프리랜서로 일하고 있겠네”라고 생각해서 작년 소득으로 계산해요.
     • 작년 소득은 소득금액증명원(세무서에서 주는 소득 증명)이나 원천징수영수증(일을 통해 받은 돈의 세금 내역)으로 확인해요.
     • 작년 소득을 12개월로 나눠서 월평균소득을 구해요.
  4. 만약 올해(금년도)에 프리랜서 일을 그만뒀다면, 올해 일한 기간의 소득은 작년 월평균소득으로 “추정”해요.
  예: 작년에 프리랜서로 2,400만원을 벌었어요. 올해 3월에 일을 그만뒀고, 공고일이 4월 13일이에요.
  • 해촉증명서를 내면: 무직으로 인정 → 소득 계산 안 함.
  • 해촉증명서 안 내면: 작년 소득(2,400만원 ÷ 12) = 월 200만원으로 계산.
  • 올해 3개월 일한 경우: 작년 월평균 200만원 × 3개월 = 600만원으로 추정.

쉽게 말해, “프리랜서였는데 이제 안 해요”를 증명하려면 해촉증명서를 내야 하고,
안 내면 작년 돈으로 소득을 계산한다는 거예요.

 

• 참고 문헌: 주택청약 FAQ 2024버전

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